任意売却の賢い使い方
住宅ローンの返済が、遅れそうになってしまったら「あなたはどうされますか？」
① 親や兄弟、奥さんに相談してお金を借りる
② カードローンなどから借りて支払う
住宅ローンの返済が滞ってしまうと、銀行系の住宅ローンの場合は「優遇金利」の適用がなくなって、いきなり返済額が跳ね上がる事もあるのです。
住宅ローンの返済ができないからって、簡単に無担ローン（カードローンなど）を借りて、借金で借金を返済してしまったり。住宅ローンの延滞が3ヶ月以上になってしまうまでに、まずはご自身のマンションや一戸建てがいくらで売れるか、調べておきましょう。
実際に売れる相場価格と住宅ローンの借入残高を把握しておきましょう
不動産の売却価格を調べる時は、不動産の査定価格は「一括査定」などで調べると、どうしても高い査定額を提示してくれた不動産会社や大手不動産会社に売却を依頼してしまいがちです。
「一括査定」などでは、複数の不動産会社が競って査定額を吊り上げますので、実際に売れる金額よりもか高く査定されてしまします。
任意売却の場合は、この「高すぎる査定額」が逆に徒になってしまう事があるのです。
任意売却とは？
「任意売却」とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する事です。
【例えば】現在お住まいの住宅を、売却した場合 2,000万円 で売却できたとします。ところが、その売却する不動産に住宅ローンの抵当権が設定されていた場合、住宅ローンの残りを一括で返済しなければ、住宅を売却（引き渡し）が出来ません。もし住宅ローンの残高が、2,600万円 だった場合
2,600万円（住宅ローン残債）ー 2,000万円 （住宅売却価格）＝ 600万円 （残りの住宅ローン）
この、住宅ローンの残り 600万円は
（１）ご自身の貯金で600万円一括返済する。
（２）600万円の無担保ローンを借りて一括返済する。
（３）両親や親戚に600万円借りて一括返済する。
などの、方法がありますが。
様々な事情で、どうしても（残りの住宅ローン）600万円が返済出来ない場合に、金融機関の合意を得て売却する方法が「任意売却」です。
任意売却すると残った住宅ローンはどうなる？
任意売却による売買契約が実行されると、住宅ローンの債権者から「生活状況確認票」の提出を求められます。これは、日常生活の収支状況を確認して、残債務の取扱協議の参考にされます。月々に必要な生活費（健康で文化的な最低限度の生活を送るのに充分な額）を算出した後、返済額が決定されます。
「任意売却」後の返済額は1万円程度になることが多いようです。
また、残債（残りの住宅ローン）に対する利息ですが、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の場合は、利息は付けないとしているようです。
任意売却と競売はどう違うの？
まず任意売却と競売ですが、どちらも「住宅ローンを延滞する」事が条件になります。住宅ローンをまだ、延滞していないのに「住宅ローン」が苦しいので「任意売却」して下さい。とか、「競売」して下さいにはなりません。
住宅ローンを滞納して３～６ヶ月経過すると、分割で返済する権利を失い「住宅ローンの残額を一括返済して下さい」と請求されます。
この状態を、放置してしまうと自動的に「競売」になってしまいます。
競売による売却手続きは、強制的に執行され、競売の場合は市場価格よりも大幅に安い金額（相場の約６～７割程度の価格）で取引されることがほとんどです。
「競売」による落札者が裁判所にお金を納めると、登記上も新所有者に変わります。また、落札者は不動産引渡命令を申し立てます。引渡命令が発令されると、退去しなければなりません。
【そして①】
競売が終わっても、住宅ローンの問題は解決しません。支払いの義務もなくなりません。それどころか、債権者との交渉のチャンスが失われてしまい、支払いは厳しくなるばかりです。支払いを怠ると、最悪は給料の差し押さえなどをされる場合もあります。
【そして②】
競売で家を失ってしまっているのに関わらず残ったローンは返済し続けなければなりません。結局返済しきれなくなって自己破産するしか方法がなくなってしまいます。
任意売却の場合は、一般的な住宅の売却とほとんど変わりがありませんので「市場価格」で売却する事ができます。当然、売却後の住宅ローンの残債も「競売」に比べて少なく、残債の返済金額が１万円程度になります。
親や配偶者が連帯保証人になっている場合
住宅ローンを延滞して、「競売」になってしまうと連帯保証人がいる場合、当然ながらその連帯保証人にも残債務の請求がいきます。最悪の場合には、連帯保証人の給与が差し押さえられたり、連帯保証人の不動産が新たに競売にかけられたりすることもあります。
また、夫婦で住宅を購入して奥さんが連帯保証人になっていた場合、もし「離婚された場合」でも元妻が連帯保証人を外れ金融機関の請求を逃れることはできません。
「離婚により住宅ローンの保証人を外したい場合」
離婚により、連帯保証人から外れるのは実際には非常に難しいです。
①別の連帯保証人を立てる等の代替案を提示する
離婚に至ったことを銀行に説明して、「この人が代わりの連帯保証人になるのはどうでしょうか？」と金融機関に相談してみて下さい。
②別の金融機関で住宅ローンを組み直す
他の銀行へ借り換えの申し込みします。借り換えができれば、元の銀行へは住宅ローンの全額を返済することになりますので、自ずと連帯保証人は外れることになります。
任意売却の相談は、弁護士と不動産会社のどちらに相談する？
住宅ローンが支払えなくなっただけでは、弁護士への相談すれば当然のことながら相談料・弁護士費用がかかってしまいます。「任意売却」は、住宅ローンの延滞で「競売や自己破産」だけは避けたいと、お考えの方が検討される手続きです。
「任意売却」で重要なのは、適正な「市場価格」で不動産を「早期に売却する」事です。
任意売却のすすめ方は「任意売却に詳しい」不動産会社にご相談ください。
「リストラ」や「景気悪化」などにより、しかたなく任意売却を選択するという方もいらっしゃると思います。「任意売却」で、住宅ローンの精算を行っても残債が残ってしまいます。
「任意売却」する前に、まずは任意売却後の家賃や生活費などを踏まえ、資金計画を立てるようにしましょう。
そして、「任意売却」には３ヶ月〜６ヶ月の期間がかかります、その間に新たな生活を迎えるために、お金は貯めておくようにしましょう。固定資産税や健康保険料、住宅ローンなど支払うべきものは多々あるかもしれませんが、任意売却までは生活費を何よりも最優先に考えましょう。 マンションの管理費や修繕積立金は、売却代金から控除することが可能です。
錦糸町「タウン」では
株式会社タウン では「任意売却」後の生活を考えた、ご提案が可能な会社です。まずは、匿名でも大丈夫ですので、ご相談下さい。
